Was sich mit dem Gebäude­modernisierungs­gesetz ändert

Das GEG wird zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Der Bundestag hat das GModG am 10. Juli 2026 in zweiter und dritter Lesung beschlossen, der Bundesrat hat es passieren lassen. Die Regelungen zum Heizungstausch (Artikel 1) gelten seit dem 29. Juli 2026. Die Vorschriften zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) folgen sechs Monate nach der Verkündung; die Umstellung des Berechnungsverfahrens und die Nachweisführung greifen zum 1. Januar 2027. Der Regelungsgegenstand des GEG bleibt dabei erhalten: Das Gesetz wird umbenannt und neu strukturiert, nicht ersetzt.

Die 65-Prozent-Vorgabe entfällt

Bisher musste jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 % ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Diese pauschale Pflicht fällt ersatzlos weg – für Bestandsgebäude wie für Neubauten. An ihre Stelle tritt eine gestaffelte Mindestquote für klimafreundliche Brennstoffe (Biomasse, grünes Gas, Wasserstoff) beim Einbau neuer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen – die sogenannte Bio-Treppe:

• ab 1. Januar 2029: mindestens 10 %
• ab 2030: mindestens 15 %
• ab 2035: mindestens 30 %
• ab 2040: mindestens 60 %

Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse und Hybridlösungen bleiben uneingeschränkt zulässig und förderfähig. Für bestehende Anlagen ist die Rechtslage sogar günstiger geworden: Die Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel nach 30 Betriebsjahren und das Verbot, fossile Heizungen ab 2045 zu betreiben – beides bisher in § 72 GEG geregelt – sind mit dem GModG entfallen. Bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen und repariert werden.

Neubau: Nullemissionsgebäude statt 65-Prozent-Regel

Auch für Neubauten – einschließlich der Neubaugebiete – ist die 65-Prozent-Pflicht ersatzlos entfallen. An ihre Stelle tritt der Standard des Nullemissionsgebäudes: ab dem 1. Januar 2028 für Gebäude der öffentlichen Hand, ab dem 1. Januar 2030 für alle Neubauten. Ergänzend sind eine stufenweise Solarpflicht und für Neubauten eine Lebenszyklusanalyse des Treibhauspotenzials vorgesehen.

Was bleibt – und was sich beim Energieausweis ändert

Der Energieausweis bleibt Pflicht, und ein heute ausgestellter Ausweis behält seine vollen zehn Jahre Gültigkeit – nachträglich ausgetauscht werden muss nichts. Anfang 2027 greifen im Zuge der EPBD-Umsetzung jedoch neue Regeln, und zwar zunächst nur für Nichtwohngebäude: Dort entfällt der Verbrauchsausweis, es bleibt allein der Bedarfsausweis, und statt der bisherigen Einstufung gilt die einheitliche EU-Skala von A bis G. Das Berechnungsverfahren wechselt auf DIN/TS 18599:2025-10, Bezugsfläche wird die Nutzfläche nach DIN 277.

Für Wohngebäude ändert sich zunächst nichts: Verbrauchs- und Bedarfsausweis bleiben beide zulässig, und es gilt weiterhin die gewohnte Skala von A+ bis H. Für Nichtwohngebäude ist zusätzlich eine Mindesteffizienz-Anforderung vorgesehen (MEPS): bis 2030 für die energetisch schlechtesten rund 16 % des Bestands, bis 2033 für rund 26 %.

Die kommunale Wärmeplanung ist dagegen nicht mehr rechtliche Voraussetzung für den Heizungstausch; diese Kopplung wurde gelöst. Fachlich bleibt sie trotzdem die beste Entscheidungsgrundlage dafür, ob am Standort Fernwärme, ein Wasserstoffnetz oder eine dezentrale Lösung wie die Wärmepumpe sinnvoll ist.

Einordnung Diese Übersicht ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Da die Verwaltungspraxis zum GModG sich erst einspielt, klären wir die für Ihr konkretes Vorhaben maßgeblichen Regeln im persönlichen Erstgespräch.

Energieausweispflicht bei Verkauf und Vermietung

Verkäufer und Vermieter müssen Interessenten spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert einen gültigen Energieausweis vorlegen; bereits in der Immobilienanzeige sind die Pflichtangaben (Energieausweistyp, Endenergie- bzw. Primärenergiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr, Energieeffizienzklasse) zu veröffentlichen. Die Nicht-Beachtung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Ein Energieausweis gilt im Regelfall zehn Jahre ab Ausstellung.

Förderung: aktuelle Sätze im Überblick

Zum 21. Juli 2026 wurden mehrere Förderprodukte von BAFA und KfW angepasst. Die folgende Übersicht zeigt die seitdem gültigen Eckwerte für Wohngebäude.

Wichtig Der Förderantrag muss immer vor Beauftragung bzw. vor Vorhabenbeginn gestellt werden – andernfalls entfällt der Anspruch. Auch die Heizungsförderung (KfW 458) läuft weiter, ihre Bonushöhen sinken seit dem 21.7.2026 aber halbjährlich – wir prüfen die für Ihr Vorhaben aktuell gültigen Sätze gemeinsam im Erstgespräch, statt sie hier als Momentaufnahme zu veröffentlichen.

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